试论房产泡沫和中国房地产调控政策

摘要：我国房地产市场面对着较大的泡沫，因此政府应当采取有效的措施来对此加以解决。本文基于对我国房地产泡沫现状的分析，综合探讨了政府的宏观策略及面对的问题，以及我国房地产调控政策关注的焦点。

关键词：房地产泡沫；现状；调控政策

一、我国房地产泡沫现状

根据摩根史坦利（Morgan Stanley）执行董事兼首席经济分析师谢国忠认为，我国近几年年的房地产开工数量平均增长率为30%，但价格仍平均有6%的上涨，这使得出现房地产泡沫化现象。谢国忠最近一年来多次提到我国房地产存在泡沫化。他的主要观点是，近年来美国长期保持超低利率，导致我国基础货币投资放款迅速增加，也因此创造了巨大的房地产泡沫化。事实上，有关于“中国地产泡沫化”的争论一直不休。摩根史坦利全球首席经济师史提芬·罗奇认为我国上海存在投机过度的现象，其他沿海城市的问题都没有上海严重。就地区性的比较来看，沿海城市的房地产价格的确产生偏高的趋势，如上海、北京的房价持续上涨。在上海，大约有1/6的高级住宅是闲置的，在北京约1/4，在深圳附近则近乎1/3。而在办公室的部分更是有将近50％的供给成长。如果照这个情况恶化下去，沿海大城市空房率将会持续上涨，房地产市场的泡沫化因此更加膨胀。因此，在房地产市场，加强监管及政策导引对房地产市场来说是需要的。

我国房地产市场泡沫的存在性在海内外是公认的，并且提出了不少的分析，这些讨论基本上集中在流动性过多成为产生房市泡沫的根源，很少从中国我国的具体制度安排以及泡沫形成机制角度进行探讨。实际上，中国不仅存在这种泡沫现象，而且在今后相当长的时间里还会愈来愈严重。消除这种泡沫的必要条件是政府终于能够意识到，这种状况对中国经济发展和社会稳定产生的破坏作用已经无法容忍。只有如此才能迫使政府采取一系列措施，对房地产市场进行一个时期的打压。但是笔者认为，当前我国政府不可能全力调整现行政策以消除房地产泡沫，导致当前中国房地产市场形成“非均衡（泡沫化）”均衡的机制。

二、政府的宏观策略及面对的问题

从政府的宏观策略而言，基本采用稳定策略。中央政府长期实行稳健的财政政策和货币政策，表明中央政府将严把土地、信贷闸门，控制固定资产投资规模的过快增长，追求稳定成长的机会。而另一方面，我国人民银行的适时升息措施，也代表了政府希望抑制固定资产价格的攀升，此举也将抑制房地产的投资需求。而银行为了降低金融呆帐的风险，对房贷采取了较为谨慎的态度，降低房价的贷款比例；有些商业银行更要选择风险小的客户放贷。除了从金融市场这一方面来控制外，再加上合理控制旧房拆迁的规模，使得今年房房的总拆迁面积比去年降低，减缓了住房的供需矛盾。另外，各地政府也采取一些措施配合宏观调控，进一步抑制房地产的投资行为，以压制不合理的房房需求。

就未来面临的考验而言。人民币升值的压力始终存在于全球资本市场之中，根据分析师预估，目前大约有数千亿美元的热钱在等著人民币升值，这些热钱有的已经进入我国的资本市场，有的在港澳地区等待机会，伺机而动。这些热钱在我国境内流窜，哪里有钱可赚便流向哪，是形成我国房地产市场不正常需求的一大因素。他们不但希望能在我国赚取汇差，另外也希望在赚取资本利得，当人民币不得不升值时，这些热钱将在汇市及房地产市场获利后，大量流出我国，造成房地产价格的崩盘，这对我国政府来说是面临的一大考验。虽然有许多外资机构不断提醒投资者我国房地产市场存在着泡沫化，但不断地有外资前进我国房地产市场。前面所提到的摩根史坦利公司就是一个最好的例子，最近他们在上海大量购入房地产，作为企业所需。但也因此引来其他投资机构的讥讽，笑他们说一套做一套，试图影响房地产价格，以便低价买进。这种矛盾的现象，连许多专业投资机构都不可避免，更何况是一般民众或投资人。但不可否认的是，我国的整体经济发展正面临著严峻的考验，如何控制汇率稳定以免影响在国际市场上的竞争力，又能安定国内房地产市场的供需平衡，是未来我国领导当局所必须解决的。

三、我国房地产调控政策关注的焦点

第一，完善住房保障体系，满足中低收入户的居住需求。我国目前正面临房地产价格上涨；而导致中低收入户难以承受的负担，造成这部分人居住上的大不易。目前我国国家政策积极于改善这状况。对于这个问：一是要有完善的住宅体系，各地政府必须要能提供足够的低价房出租、健全的房租补贴制度及适合的房房金融政策；二是要尽量增加经济型住房的兴建，减缓低价住宅供应不足的问题，并且要建立有效率机制，严格审核购房条件，使有限的住房资源真正满足中低收入户的房产需求；三是对住户的居住需求，应合理规划及妥善安排，尽量减少矛盾。

第二，促进房地产市场供需平衡，稳定房地产价格。促进房地产供需平衡要在继续控制房地产投资增长速度的基础上，从供给与需求两方面双管齐下。在供给方面，要充分开发现有的房地产资源，增加房地产的供给：一是是提高在建筑过程的竣工率，增加新房供给；二是充分利用空置房产，提高使用率；三是进一步促进地、房产市场的流动，提高二手房的交易比例；四是规范房地产租赁市场，合理利用房地产的资源。在需求部分，要合理规划中大型城市改造规模，进一步控制盲目扩大城市房房拆迁规模而影响正常住房需求；我国政府要向民众宣导当前对房地产业；实施宏观调控政策的目标和房地产投资所需承担的风险，提高人民对房地产投资风险的认识，减少盲目投资所带来的不正常房地产需求。

第三，进一步发挥房地产市场的功能和作用。我国目前需要加强房地产市场资讯系统建设，规范中介服务机构的行为，提高各类房地产市场的透明度，逐步让价格反映房地产市场真实的供需，要能更好地发挥市场功能，改善投资结构，引导合理的需求

第四，深化金融体制改革，完善房地产融资体系。一是促进房地产开发行业融资管道的多元化；二是研究、推展住宅担保、住宅抵押证券化等多种金融工具的实施与使用，分担房贷风险；三是深化银行改革，提高银行管理能力和金融风险控管的能力。

最后，深化土地制度改革，建立房地产业土地供应的长效机制。抓紧时间制定与土地制度相关的法律规定，完善土地使用市场，建立科学合理的房地产土地供应机制。

参考文献：

[1]李菊英.房地产调控于中央地方关系的重构[J].实事求是，2011年第6期.

[2]周达.金融危机以来中国房地产调控政策解析[J].兰州商学院学报，2010年第5期.